KÖNYVELŐZÓNA – Könyvelőiroda Pécs

Az egyik 2010-ben bevezetett évközi módosítás, hogy az ingatlan-bérbeadással kapcsolatban a magánszemélyek is elszámolhatnak értékcsökkenést. Sokáig bizonytalanság övezte azt a kérdést, hogy meg lehet-e állapítani az értékcsökkenést olyan esetben, ahol a beszerzési ár nem ismert. Másfél év után végre megismerhettük az adóhatóság álláspontját.

A tavalyi törvénymódosítások egyike, hogy a nem egyéni vállalkozóként ingatlan-bérbeadással foglalkozó magánszemélyek a 3 évnél régebbi ingatlanra is alapozhatnak értékcsökkenés elszámolást.
Sok bizonytalanság volt ebből azokban az esetekben, amikor az építkezés vagy a szerzés olyan régen történt, hogy az ingatlan beszerzési értékéről nincs információ.

Az szja törvény szerint az épület, építmény beszerzési áraként az Szja törvénynek az ingatlanszerzésre fordított összegre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. Ebből azt a következtetést vontuk le, hogy akkor ezekben az esetekben ez az érték nulla, tehát écs elszámolása nem lehetséges. Ez a következtetés hibásnak bizonyult.

Egy kattintás ide a folytatáshoz… »

Az szja bevallások utolsó napjaiban még egy lehetőségre szeretném felhívni a figyelmet. Mit tehet az, aki ingatlaneladásból származó jövedelme utáni adót nem, vagy csak nehezen tudja megfizetni? A 2008-ra megváltozott szabályok nem ismerik a lakásszerzési kedvezményt, van azonban valami más, ami segíthet…

Tavaly januárban megváltozott a lakások eladásának hosszú évek óta megszokott adószabálya. A változás két ponton jelentős:
-    a korábbi 15 év helyett 5 éven túli értékesítések adómentesek
-    megszűnt a lakásszerzési kedvezmény.

Az új szabályok szerint az adómentességet más alapokra helyezték… de erről később. Először az elméleti háttér.

Egy kattintás ide a folytatáshoz… »

Magyarországon külföldi magánszemély és jogi személy csak a jogszabályokban meghatározott feltételek mellett, és engedélyezési eljárást követően szerezheti meg egy ingatlan tulajdonjogát.

Külföldinek minősül az a személy, aki nem magyar állampolgár, kivéve a bevándorlóként vagy menekültként elismerteket. Fontos tudni, hogy az EU és az EGT országok állampolgáraira eltérő szabályokat kell alkalmazni, jelen összefoglalás az egyéb külföldiek tulajdonszerzésének szabályait tartalmazza.

Milyen ingatlant szerezhet meg külföldi?

Külföldi jogi vagy magánszemélyek a termőföld és a védett természeti terület kivételével bármilyen ingatlan tulajdonjogát megszerezhetik. Lehetőség van arra is, hogy önálló ingatlanként (földrészletként) a termőföldnek nem minősülő ingatlanokra vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései szerint a legfeljebb 6000 négyzetméteres területtel kialakított tanya tulajdonjogát megszerezzék. Hazánk uniós csatlakozásával egyidejűleg megszűnt az a korlátozás is, amely szerint ingatlant ajándékozni kizárólag közeli hozzátartozónak minősülő külföldi személynek lehetett (közeli hozzátartozó a házastárs, egyeneságbeli rokon, örökbefogadott és örökbefogadó, nevelt és mostohagyermek, nevelt és mostohaszülő, valamint a testvér. Ilyen közeli hozzátartozó a házastárs, egyeneságbeli rokon, örökbefogadott és örökbefogadó, nevelt és mostohagyermek, nevelt és mostohaszülő, valamint a testvér).

Termőföldnek minősül minden olyan földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván .

Egy kattintás ide a folytatáshoz… »

Bevétel

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételnek kell tekinteni minden olyan bevételt, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.

A magánszemélynek lehetősége van arra, hogy egy adott ingatlan esetében a 2007. december 31-éig, és az azt követően megszerzett ingatlanrészek szerzési időpontjához rendelten megossza az ingatlanértékesítésből származó bevételét.

A törvény rendelkezése szerint az ingatlan átruházásához kapcsolódó költségekkel és az értéknövelő beruházások értékével csökkentett bevételnek a ráépítés, újjáépítés, bővítés megszerzésére fordított összegével arányos megosztása révén választhatja a magánszemély azt, hogy

• a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg az   említett időpont előtt meglévő épített-ingatlan bevételrész tekintetében a 2007. december 31-én hatályos törvény alapján,
• a 2007. december 31-ét követően épített, bővített épület, épületrész esetében pedig a 2008. január 1-jétől hatályos törvény alapján

állapítja meg a szerzési időpontot.

Költség

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:

• megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;
• értéknövelő beruházások;
• átruházással kapcsolatos kiadások (ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is).

Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként.

A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni.

Értéknövelő beruházás alatt azt az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítást kell érteni, amely a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) kormányrendelet szerint meghatározott korszerűsítés céljából történt (például: a lakás komfortfokozatának növelése, fűtés, szigetelés korszerűsítése stb.), és/vagy az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

Házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés értéke a költségként nem számolható el.

Megszerzésre fordított összeg

A megszerzésre fordított összeg az átruházásról szóló szerződésben (okiratban, bírósági, hatósági határozatban) foglalt érték.

A cserébe kapott ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített értéket kell megszerzésre fordított összegnek tekinteni.

Öröklés és ajándékozás útján történt szerzés esetében megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.

Önkormányzati bérlakásnak a magánszemély által történő megvásárlása esetén megszerzésre fordított értéknek a szerződésben szereplő tényleges vételárat kell tekinteni.

Az ingatlanon 2007. december 31-ét követően épített, ujjá épített ingatlan (épület, épületrész, építmény, építményrész), valamint az említett időpontot követő bővítés esetében a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig (az ilyen engedélyben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig), ennek hiányában a tényleges használatbavétel, vagy ha ez az időpont sem állapítható meg, akkor az átruházás időpontjáig az építő (építtető) magánszemély nevére kiállított számlák együttes értéke tekinthető megszerzésre fordított összegnek.

Ha az ingatlan, a vagyoni értékű jog megszerzésére fordított érték az előzőek szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni, vagyis a bevétel 25 százaléka a jövedelem.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 25 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni.

Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.

A törvény rendelkezése szerint az adózással összefüggő minden iraton fel kell tüntetni a magánszemély adóazonosító számát.

Lakás céljára szolgáló ingatlanok

A bevétel és a költségek különbözeteként kapott összeg (a számított összeg) a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. A csökkentés lehetőségét és mértékét az értékesített ingatlan, vagyoni értékű jog jellegétől függően határozta meg a törvény. Az ingatlan nyilvántartás szerint lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén a számított összeg a szerzés időpontjától függően a következők szerint csökkenthető.

A szja-törvény 2008. január 1-je előtt hatályos rendelkezései szerint lakásszerzési kedvezménnyel szerzett lakás átruházása esetén a számított összeghez hozzá kell adni a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget, ha az említett lakás átruházása a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében vagy az azt követő negyedik naptári év utolsó napját megelőzően történt.

Nem lakás céljára szolgáló ingatlanok

Az előzőekben nem említett minden más ingatlan (telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld, üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan) esetében a bevétel és a költségek különbözeteként számított összeg a következők szerint csökkenthető:

Az 1993. évben vagy azt megelőzően megszerzett nem lakás céljáró szolgáló ingatlan 2008. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Nem lakás céljára szolgáló ingatlanhoz tartozó vagyoni értékű jog

Az 1981. december 31-ét követően megszerzett és nem lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog átruházása esetén a számított összeg (a bevétel és költségek különbözete) teljes egészében adóköteles. Így például, ha egy üzlethelyiség bérleti jogát 1981. december 31-ét követően szerezte meg a magánszemély, akkor az átruházás ellenértékeként kapott összeg és az abból levonható költségek különbözetét teljes egészében jövedelemnek kell tekinteni, függetlenül attól, hogy a bérleti jog megszerzése és az átruházása között hány év telt el.

(Forrás: Szja-törvény, APEH)